Le ministère de l'Ecologie a lancé une consultation publique en ligne jusqu'au 5 octobre prochain sur deux textes très attendus élaborés dans le cadre du chantier sur l'urbanisme de projet et pris en application de la loi Grenelle 2 : le projet d'ordonnance relatif aux corrections à apporter à la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 et son projet de décret d'application. Le projet d'ordonnance, dont l'entrée en vigueur est fixée au 1er mars 2012, a pour objectif d'"apporter des corrections à la réforme de l'application du droit des sols entrée en vigueur le 1er octobre 2007, sans toutefois procéder à une remise en cause de ses principes fondamentaux", souligne le rapport au président de la République qui l'accompagne. Les principaux changements concernent les lotissements et dans une moindre mesure le permis de construire. Le texte modifie à la fois le régime des permis de construire et des autorisations d'urbanisme, issu de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et l'ordonnance n° 2005-1128 du 8 septembre 2005 relative aux monuments historiques et aux espaces protégés.
Clarifier les procédures de création et de gestion des lotissements
Concernant les lotissements, le ministère insiste sur la nécessité de clarifier et d'améliorer les procédures de création et de gestion, "dans le but de faciliter le passage à l'acte de construire et d'introduire de la souplesse dans l'évolution des lotissements vers plus de densité et de qualité". Il s'agit, justifie-t-il encore, de s'inscrire "dans le respect et la prise en compte des objectifs du Grenelle de l'environnement notamment en matière de densification des zones urbaines et de renforcement des qualités urbaine et environnementale des projets". L'article 2 de l'ordonnance modifie l'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme afin de préciser et clarifier la définition du lotissement. "D'une part, il supprime l'obligation de prendre en compte les divisions intervenues dans les dix années précédentes, ce qui rend plus clair le régime juridique auquel une division est soumise. D'autre part, il précise qu'un lotissement peut concerner plusieurs unités foncières contiguës", souligne le rapport au président de la République. L'article 1 du projet de décret précise en outre que "toutes les règles issues du plan local d'urbanisme (PLU), sont appréciées au regard de l'ensemble de l'opération de division et non lot par lot, sauf si le document d'urbanisme s'y oppose".
L'ordonnance simplifie également "les critères permettant de fixer, par voie réglementaire, les champs respectifs des lotissements soumis à permis d'aménager et de ceux soumis à déclaration préalable". Aujourd'hui, la déclaration préalable s'applique aux lotissements de moins de trois lots ainsi qu'à tous ceux qui ne comportent pas la création de voies ou espaces commun tandis que le permis d'aménager est requis dans les autres cas. Toutefois, afin d'éviter le détournement de procédure, il est prévu que, pour déterminer le nombre de lots créés sur une unité foncière, le calcul doit prendre en compte les lots créés antérieurement, en remontant jusqu'à dix ans en arrière. "Du fait de ce mode de calcul, les champs respectifs de la déclaration préalable et du permis d'aménager sont peu lisibles, posent parfois de réels problèmes pratiques et sont mal compris", pointe le rapport. L'ordonnance propose donc de conserver les critères de la localisation de l'opération et de la création de voies et d'équipements communs, mais de supprimer l'obligation de remonter sur les dix années précédant une division en limitant le champ de la déclaration préalable aux seuls lotissements sans travaux, quel que soit leur nombre de lots. Le détail de cette mesure doit faire l'objet d'un projet de décret, indique le texte. A noter aussi que selon le projet de décret d'application de la présente ordonnance, les lotissements situés en sites classés et en secteurs sauvegardés seront désormais soumis à permis d'aménager dès le premier lot.
Changements de seuils pour les autorisations d'urbanisme
L'article 1 de l'ordonnance modifie l'article L.425-3 du Code de l'urbanisme concernant les établissements recevant du public (ERP). Il prévoit ainsi d'autoriser "la délivrance d'un permis de construire pour un projet hébergeant un ERP bien que l'état d'avancement du projet nécessite un complément d'instruction de l'autorisation au titre du Code de la construction et de l'habitation après l'obtention du permis de construire". "Le permis de construire devra alors indiquer expressément qu'une autorisation complémentaire au titre du Code de la construction et de l'habitation est requise avant toute autorisation d'ouverture", ajoute le texte. Autre modification notable, inscrite cette fois dans le projet de décret : le seuil de surface de plancher en-deçà duquel les constructions nouvelles et les extensions de constructions existantes dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à douze mètres sont dispensées de formalité au titre du Code de l'urbanisme est porté de deux mètres carrés à cinq mètres carrés. Au-delà de cinq mètres carrés, elles sont soumises à déclaration préalable tandis que les constructions de plus de 12 mètres de hauteur sont soumises à permis de construire.
Enfin, plusieurs dispositions réduisent les délais accordés aux architectes des bâtiments de France (ABF) pour se prononcer sur les projets soumis à permis ou à déclaration préalable en secteur sauvegardé, en site inscrit, en site classé et en secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'a pas encore été approuvé.
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