Un arrêté du 6 décembre 2012 modifie le périmètre des opérations éligibles au plan d'aide à l'investissement (PAI), financé et mis en œuvre chaque année par la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA). Jusqu'à présent, ce plan ne pouvait financer que des opérations "traditionnelles" de construction ou d'extension d'établissements sociaux ou médicosociaux. L'arrêté du 6 décembre prévoit que "pour 2012, et à titre expérimental, les opérations d'investissement reposant sur une vente en l'état futur d'achèvement sont éligibles au plan d'aide à l'investissement".
Selon l'article 1601-3 du Code civil, la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) - appelée également vente sur plans - "est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux".
La Vefa a notamment été utilisée en 2009, lorsque les organismes HLM ont racheté près de 30.000 logements à des promoteurs en difficulté (voir nos articles ci-contre du 6 avril et du 15 janvier 2009). Dans le cas du secteur médicosocial, le même dispositif pourrait jouer : des opérateurs publics ou associatifs pourraient ainsi bénéficier d'une subvention de la CNSA au titre du PAI pour le rachat en Vefa d'une opération mal engagée. L'introduction de cette disposition - même à titre expérimental - prouve en tout cas qu'il existe des possibilités d'opérations en Vefa pour des établissements sociaux et médicosociaux.
L'arrêté du 6 décembre 2012 précise également les modalités de financement de ces opérations en Vefa. Pour ces opérations - et sur attestation du directeur général de l'agence régionale de santé - la CNSA verse l'aide à l'investissement à la personne morale gestionnaire de l'établissement ou à l'organisme effectuant l'acquisition en vue d'en assurer la location au gestionnaire. Ce paiement s'effectue en trois versements : 30% à la réception de l'ordre de service constituant l'acte juridique engageant les travaux, visé par le maître d'œuvre et certifié par l'acquéreur ; 40% sur présentation du bordereau récapitulatif des factures acquittées correspondant à 70% du coût total d'acquisition des locaux en Vefa, visé par le maître d'œuvre et certifié par l'acquéreur ; 30% à l'achèvement des travaux, sur présentation du procès-verbal de remise des clés et du bordereau récapitulatif des factures acquittées correspondant au coût total d'acquisition des locaux vendus en état futur d'achèvement, visé par le maître d'œuvre et certifié par l'acquéreur.
Références : arrêté du 6 décembre 2012 modifiant l'arrêté du 4 mai 2012 fixant pour 2012 les conditions d'utilisation et le montant des crédits pour le financement d'opérations d'investissement immobilier prévu à l'article L.14-10-9 du code de l'action sociale et des familles (Journal officiel du 16 décembre 2012).
Jean-Noël Escudié / PCA
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